北京市物业管理条例 （2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会 常务委员会第二十次会议通过） 目　　　录 第一章　总　　则 第二章　物业管理区域 第三章　前期物业 第四章　业主、业主组织和物业管理委员会 第一节　业主和业主大会 第二节　业主委员会 第三节　物业管理委员会 第五章　物业服务 第六章　物业的使用和维护 第七章　法律责任 第八章　附　　则 －1－第一章　总　　则 第一条　为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体 系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理 相关主体 的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法 规，结合本市实际，制定本条例。 第二条　本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例； 非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定 委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及 其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫 生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业、专业单位和 其他物业管理人。 第三条　本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、 政府主导、居民自治、多方参与、协商共建 、科技支撑的工作格局。 建立健全社区党组织领导下居民委员会、 村民委员会、 业主委员会 或者物业管理委员会、 业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党 组织，发挥党建引领作用。 第四条　物业管理相关主体 应当遵守权责一致、质价相符、公 －2－平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务 并依法付费的市 场秩序，优化市场环境。 支持社会资本参与老旧小区综合整治 和物业管理。 第五条　本市支持在物业管理区域 内成立业主大会、选举产 生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利 用和管理等事项。 第六条　市住房和城乡建设主管部门履行下列职责： （一）制定本市物业管理相关政策并组织实施； （二）指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展 物业管理的监督管理工作； （三）指导和监督本市住宅专项维修资金 的筹集、管理和使 用； （四）建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制 度； （五）制定临时管理规约、管理规约、 业主大会议事规则、物 业服务合同等示范文本和相关标准； （六）建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决 策等信息系统； （七）指导行业协会制定和实施自律性规范 ； （八）实施物业管理方面的其他监督管理职责。 －3－区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务企业和 从业人员； （三）指导、监督辖区内住宅专项维修资金 的筹集、管理和使 用； （四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展 培训； （五）指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关 工作； （六）落实物业管理方面的其他监督管理职责。 发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场 监管、园林绿化、人防等相关主管部门， 按照各自职责，负责物业 管理相关监督管理工作。 第七条　区人民政府应当 加强对本辖区内物业管理工作的组 织领导，建立物业管理综合协 调工作机制，组织辖区内街道办事 处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门 和单位，统筹推进辖区内物业管理 各项工作，协调解决辖区内物 业管理重大问题。 第八条　街道办事处、乡镇人民政府组织、协 调、指导本辖区 内业主大会成立和业主委员会选举 换届、物业管理委员会组建， －4－并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管 理委员会依法履行职责，有权 撤销其作出的违反法律法规和规章 的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项 目的移 交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理 纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。 居民委员会、村民委员会 在街道办事处、乡镇人民政府的指导 下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治 机制；有 权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行 询 问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解 物业管理纠纷。 第九条　街道办事处、乡镇人民政府根据市 人民政府确定的 行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作 机 制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。 第十条　突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负 责落实市人民政府依法 采取的各项应急措施；指导物业服务人开 展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事 处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工 作，依法落实应急预案和各项应急措施。 第十一条　业主大会和业主委员会，对任 意弃置垃圾、排放 －5－污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物 业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规 以及管理规 约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损 失。 第十二条　本市支持物业管理、 专业评估机构等行业协会依 法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理， 编制团体标准、 调解行业纠纷，组织业务培训，维护企业合法权益，推动行业健 康有序发展。 支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。 第十三条　本市支持法律、会 计、工程、评估、咨询等专业服务 机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理 相关主体提供 公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非 营利性社会组织参与物业服务活动。 业主、物业使用人、物业 服务人因物业管理事项需要法律咨询 的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条件的，可以 依法申请法律援助。 第十四条　本市建立健全人民 调解、行业调解、行政调解、司 法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。 第二章　物业管理区域 －6－第十五条　物业管理区域的 划分应当符合法律法规的规定， 综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规 模和类型、 社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。 规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入 物业管理区域。 第十六条　新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住 房和城乡建设主管部门应当 就物业管理区域的划分提出意见，纳 入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社 会公布。 建设单位应当在房屋 买卖合同中明示核定的物业管理区域。 第十七条　已投入使用、尚未划分物业管理区域或者 划分的 物业管理区域确需调整的，物业所在地 的街道办事处、乡镇人民 政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管 等部门，结合物业管理 实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公 告。 第十八条　新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建 独立且相对集中的物业服务用房， 满足物业管理设施设备、 办公 及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配 置指标执行。物业 服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。 已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权 －7－单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设 单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹 研究解决。 第三章　前期物业 第十九条　建设单位承担前期物业服务责任。建设单位 销售 房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同应当 就前期物业服务是否收费、服务内容 以及收费标准进行约定，约定的内 容作为房屋买卖合同的附件或 者直接纳入房屋买卖合同。 前期物业服务合同期 限最长不超过二年，具体期限在前期物 业服务合同中约定。期 限届满前三个月，由业主共同决定是否继 续使用前期物业 服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的 物业服务合同生效之前，前期物业 服务人继续提供服务；期限未 满或者未约定前期物业服务期 限，业主与新物业服务人签订的物 业服务合同生效的，前期物业服务合同 终止。 第二十条　建设单位与前期物业 服务人应当在区住房和城乡 建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同 确认物业管理区 域，对物业管理区域内的 共用部位、共用设施设备 进行查验，确 －8－